Rachat de crédit hypothécaire
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Regroupez vos crédits avec une garantie immobilière
Propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez faire étudier le regroupement de vos prêts dans un financement unique garanti par une hypothèque. Réalisez une première simulation pour évaluer la faisabilité de votre projet, la nouvelle mensualité envisagée et le coût global de l’opération.
Qu’est ce que le rachat de crédit hypothécaire ?
Le rachat de crédit hypothécaire consiste à regrouper plusieurs emprunts et, sous certaines conditions, différentes dettes dans un nouveau financement garanti par un bien immobilier appartenant à l’emprunteur.
Les crédits concernés sont remboursés par le nouvel établissement prêteur. L’emprunteur ne conserve ensuite qu’un seul financement, associé à une mensualité, une durée et un taux définis dans la nouvelle offre.
La mise en place d’une garantie hypothécaire peut permettre d’étudier un montant plus important ou une durée différente de celle d’un regroupement sans garantie. Elle engage toutefois le patrimoine immobilier de l’emprunteur et nécessite une analyse complète de sa situation.
Une diminution de la mensualité provient généralement d’un allongement de la durée de remboursement. Elle peut donc entraîner une augmentation du coût total du crédit.
Quels sont les différents types de rachat de crédit hypothécaire ?
Le rachat de crédit hypothécaire est une solution destinée uniquement au propriétaire. En donnant en garantie un bien ou plusieurs bien de leurs patrimoine personnel, l’emprunteur peut être obtenir un rachat de crédit hypothécaire.
Le rachat de crédit hypothécaire peut être soumis au règle du prêt personnel, c’est à dire que la banque va racheter uniquement des crédits à la consommation ou des crédits immobiliers et des crédits à la conso où la part des crédits à la consommation représente moins de 60% de l’opération ou bien le rachat de crédit sera soumis au règle du prêt immobilier si les prêts à racheter sont à dominance immobilier.
En terme de durée, le rachat de crédit hypothécaire qu’il soit soumis au règle du crédit à la consommation ou au règle du prêt immobilier, vous permet d’obtenir un nouveau financement pouvant atteindre une durée de 25 ans.
Le regroupement de crédits à la consommation avec hypothèque
Cette opération permet de réunir des prêts personnels, crédits auto, crédits travaux, crédits renouvelables, découverts bancaires ou certaines dettes. Le financement est garanti par un bien immobilier, même lorsqu’aucun prêt immobilier n’est repris.
Pour une opération portant principalement sur des prêts personnels, vous pouvez également consulter notre page consacrée au rachat de crédit à la consommation.
Le regroupement de crédits immobilier et consommation
Le financement peut réunir un ou plusieurs prêts immobiliers avec des crédits à la consommation et certaines dettes. Lorsque la part des crédits immobiliers représente au moins 60 % du montant total regroupé, l’opération relève du régime du crédit immobilier.
La garantie hypothécaire et la proportion de prêts immobiliers sont deux éléments distincts : l’hypothèque sécurise le financement, tandis que la composition des crédits regroupés détermine le régime juridique applicable.
Pour approfondir cette situation, consultez notre page sur le rachat de crédit immobilier.
La durée proposée dépend du montant financé, de l’âge des emprunteurs, de leurs revenus, de la valeur du bien et des conditions de l’établissement prêteur. Elle peut être étendue pour adapter la mensualité, sans qu’une durée maximale puisse être garantie avant l’étude du dossier.
Comment fonctionne le rachat de crédit hypothécaire ?
Le fonctionnement d’un rachat de crédit hypothécaire repose sur plusieurs étapes.
1. Analyse de la situation financière
Le courtier étudie les revenus du foyer, ses charges, les crédits en cours, les éventuelles dettes, la tenue des comptes et la valeur estimée du patrimoine immobilier.
Cette première analyse permet d’évaluer la cohérence du projet et d’identifier les prêts pouvant être regroupés.
2. Détermination du montant à financer
Le montant du nouveau financement peut comprendre :
- les capitaux restant dus sur les crédits ;
- certains découverts ou certaines dettes ;
- les éventuelles indemnités de remboursement anticipé ;
- les frais liés à la nouvelle opération ;
- une trésorerie complémentaire, sous réserve d’acceptation.
3. Évaluation du bien immobilier
La valeur du bien donné en garantie doit être justifiée. Selon l’établissement prêteur, une estimation réalisée par un professionnel ou une expertise immobilière peut être demandée.
Cette valeur est comparée au montant total du financement afin de calculer le ratio hypothécaire.
4. Recherche d’une solution de financement
Après constitution du dossier, JeCompareMonCredit.com le présente à un ou plusieurs partenaires susceptibles de financer l’opération.
Chaque établissement applique ses propres critères concernant les revenus, le reste à vivre, la situation bancaire, l’âge des emprunteurs, le patrimoine et la valeur de la garantie.
5. Mise en place de la garantie hypothécaire
Après acceptation de l’offre et expiration du délai légal applicable, un notaire intervient pour établir la garantie hypothécaire. Il procède ensuite au remboursement des créanciers concernés selon les modalités prévues.
L’emprunteur rembourse alors le nouveau financement conformément à l’échéancier établi.
Calcul du ratio hypothécaire
Le ratio hypothécaire, également appelé quotité hypothécaire, permet de comparer le montant du financement demandé à la valeur du bien immobilier donné en garantie.
Il se calcule de la manière suivante :
Ratio hypothécaire = montant total du financement ÷ valeur du bien × 100
Par exemple, pour un financement de 140 000 € garanti par un bien estimé à 200 000 €, le ratio hypothécaire est de 70 %.
140 000 € ÷ 200 000 € × 100 = 70 %
Les établissements prêteurs fixent leur propre ratio maximal. Celui-ci peut notamment varier selon la nature et la localisation du bien, la situation de l’emprunteur, le rang de l’hypothèque et le type d’opération.
Un ratio inférieur à 80 % est fréquemment recherché, mais ce seuil ne constitue pas une règle générale ni une garantie d’acceptation.
Les avantages du rachat de crédit hypothécaire
Une mensualité adaptée au budget
L’un des principaux attraits du rachat de crédit hypothécaire réside dans la réduction des mensualités de remboursement. En regroupant plusieurs prêts en un seul, les emprunteurs peuvent souvent bénéficier d’une baisse significative de leurs paiements mensuels. Cette diminution est rendue possible grâce à l’allongement de la durée de remboursement et à l’obtention d’un taux d’intérêt plus avantageux. Ainsi, les propriétaires peuvent retrouver une certaine sérénité financière et mieux gérer leur budget au quotidien.
Une gestion budgétaire simplifiée
Le remboursement de plusieurs crédits à des dates différentes peut compliquer le suivi des dépenses. Avec un financement unique, l’emprunteur dispose d’une seule mensualité, d’un seul taux et d’une seule durée de remboursement.
La possibilité d’intégrer une trésorerie
Une enveloppe de trésorerie peut être ajoutée au financement pour réaliser un projet déterminé : travaux, achat d’un véhicule, dépenses liées aux études, aménagement du logement ou constitution d’une réserve de sécurité.
Cette trésorerie reste facultative et son attribution dépend de la capacité de remboursement, de la valeur du bien et de l’acceptation du prêteur.
Si votre objectif consiste principalement à obtenir des liquidités sans regrouper plusieurs crédits, consultez plutôt notre page dédiée au prêt hypothécaire.
Baisse du taux d’intérêt global
Un autre avantage majeur du rachat de crédit hypothécaire est la possibilité de réduire le taux d’intérêt global. En effet, en consolidant leurs dettes, les emprunteurs peuvent négocier un taux d’intérêt unique, souvent inférieur à celui des crédits initiaux. Cette baisse du taux permet non seulement de diminuer le coût total du crédit, mais également d’alléger le poids des remboursements mensuels. De plus, un taux d’intérêt plus bas peut offrir une meilleure gestion des finances personnelles et une optimisation du patrimoine immobilier.
Une solution adaptée à certains projets de propriétaires
La garantie immobilière peut faciliter l’étude d’un montant plus élevé qu’un regroupement sans garantie. Elle ne supprime toutefois pas l’analyse de solvabilité et ne garantit pas l’accord de la banque.
Vous pouvez découvrir les autres solutions disponibles sur notre page consacrée au rachat de crédit propriétaire.
Les étapes pour obtenir un rachat de crédit hypothécaire
Réaliser une première simulation
La simulation permet de renseigner les crédits en cours, les mensualités actuelles, les revenus, les charges, la valeur du bien immobilier et l’éventuel besoin de trésorerie.
Elle fournit une première orientation, mais ne constitue ni une offre de prêt ni un accord définitif.
Vous pouvez effectuer une simulation de rachat de crédit ou compléter directement notre formulaire de rachat de crédit.
Constituer un dossier complet
L’étude nécessite généralement des justificatifs d’identité, de revenus, de domicile et de patrimoine, ainsi que les tableaux d’amortissement des prêts et les relevés de comptes bancaires.
Retrouvez le détail des pièces à préparer dans notre guide sur les documents nécessaires pour un rachat de crédits.
Comparer les caractéristiques des propositions
L’analyse ne doit pas porter uniquement sur la nouvelle mensualité. Il convient également de comparer :
- la durée du financement ;
- le taux débiteur ;
- le TAEG ;
- le coût de l’assurance ;
- les frais de dossier et de courtage ;
- les frais de garantie ;
- le coût total avant et après l’opération.
Notre guide explique également comment obtenir un rachat de crédit et préparer sa demande.
Recherche et sélection d’un établissement prêteur spécialisé en rachat de crédit hypothécaire
Une fois la situation financière bien définie, il est crucial de rechercher et sélectionner un établissement prêteur spécialisé en rachat de crédit hypothécaire. Cette étape implique de comparer les offres disponibles sur le marché, en tenant compte des taux d’intérêt proposés, des frais annexes et des conditions générales du prêt. Il est recommandé de consulter plusieurs institutions financières et d’utiliser des simulateurs en ligne pour obtenir une vision claire des options disponibles. Une fois l’établissement choisi, il faudra constituer un dossier solide pour maximiser les chances d’acceptation. Après accord du prêteur, le notaire procédera au remboursement des différentes dettes lors de la mise en place de la garantie.
Finaliser l’opération auprès du notaire
Lorsque le financement est garanti par une hypothèque, le notaire accomplit les formalités nécessaires à l’inscription de la garantie. Il peut également procéder au remboursement des anciens créanciers lors du déblocage des fonds.
Les critères d’éligibilité pour un rachat de crédit hypothécaire
Niveau d’endettement acceptable
Pour être éligible à un rachat de crédit hypothécaire, il est essentiel de respecter un niveau d’endettement acceptable. Les établissements prêteurs évaluent généralement le taux d’endettement des emprunteurs, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus nets mensuels. Ce ratio permet de s’assurer que l’emprunteur pourra assumer les nouvelles mensualités sans risquer le défaut de paiement. Une gestion rigoureuse des finances personnelles et une stabilité professionnelle sont également des facteurs déterminants pour l’acceptation du dossier.
Existence d’une garantie hypothécaire en place
L’existence d’une garantie hypothécaire est un critère indispensable pour accéder à un rachat de crédit hypothécaire. Le bien immobilier mis en garantie doit avoir une valeur suffisante pour couvrir le montant total des crédits à regrouper. Les établissements prêteurs exigent souvent une expertise immobilière pour évaluer la valeur réelle du bien. Cette garantie offre une sécurité supplémentaire à la banque, réduisant ainsi les risques associés au prêt. De plus, la qualité et la localisation du bien immobilier peuvent influencer favorablement la décision de l’établissement prêteur.
Fonctionnement du rachat de crédit hypothécaire
Calcul du ratio hypothécaire
Le calcul du ratio hypothécaire est une étape cruciale dans le processus de rachat de crédit hypothécaire. Ce ratio, exprimé en pourcentage, représente la part du montant total des prêts par rapport à la valeur du bien immobilier mis en garantie. Un ratio inférieur à 80% est généralement requis par les organismes de rachat de crédits pour minimiser les risques. En d’autres termes, si la valeur de votre maison est de 200 000 euros, le montant total des crédits ne doivent pas dépasser 160 000 euros pour être éligible au rachat.
Évaluation des frais annexes
Lors d’un rachat de crédit hypothécaire, il est impératif de prendre en compte les frais annexes qui peuvent s’ajouter au coût total de l’opération. Parmi ces frais, on retrouve les frais de notaire, les indemnités de remboursement anticipé et les frais de dossier. Les frais de notaire peuvent représenter un pourcentage significatif du montant total emprunté et sont souvent indispensables pour la formalisation du contrat. Les indemnités de remboursement anticipé sont des pénalités imposées par certains établissements prêteurs lorsque vous remboursez un prêt avant son échéance initiale. Enfin, les frais de dossier couvrent les coûts administratifs liés à la constitution et à l’étude du dossier par l’établissement prêteur.
Quels sont les critères étudiés pour un rachat de crédit hypothécaire ?
ULa situation financière du foyer
L’établissement prêteur analyse les revenus, les charges, le taux d’endettement, le reste à vivre et le comportement bancaire des emprunteurs.
Le seuil de 35 % ne constitue pas une limite automatique pour toutes les opérations de regroupement de crédits. La décision dépend de l’équilibre global du dossier et des critères de chaque établissement.
La stabilité des revenus
La nature, le montant et la régularité des revenus sont examinés. Les salariés, fonctionnaires, retraités, travailleurs indépendants et professions libérales peuvent présenter une demande, sous réserve des critères du partenaire bancaire.
La valeur du bien immobilier
Le bien proposé en garantie doit présenter une valeur suffisante par rapport au montant du financement. Sa nature, son état, sa localisation et les garanties déjà inscrites peuvent influencer l’étude.
Il n’est pas nécessaire qu’une hypothèque existe déjà : la garantie peut être constituée au moment de la mise en place du nouveau financement.
La tenue des comptes bancaires
Les relevés de comptes permettent d’évaluer la gestion budgétaire, les éventuels incidents de paiement et la régularité des dépenses. Une garantie immobilière ne dispense pas l’emprunteur de démontrer sa capacité à rembourser le financement.
Quels sont les frais d’un rachat de crédit hypothécaire ?
Un rachat de crédit hypothécaire entraîne plusieurs frais qui doivent être intégrés dans l’évaluation du coût global de l’opération. Voici une liste détaillée des principaux frais à prévoir lors d’un rachat de crédit hypothécaire :
Indemnité de remboursement anticipé des prêts
- Indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier (IRA) : Il s’agit des frais exigés par la banque prêteuse en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Généralement, l’indemnité correspond à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, selon le montant le plus faible.
- Indemnité de remboursement anticipé du prêt personnel : Similaire à l’indemnité de remboursement anticipé du prêt immobilier, elle s’applique aux prêts personnels. Variable selon les conditions du contrat de prêt. Si vos crédits ont été souscrit après le 1er mai 2011, l’indemnité correspond à 1% dès lors que le capital restant dû est supérieur à 10 000€ et que la durée restant est supérieur à 12 mois et 0.5% s’il vous reste moins de douze mensualités.
Frais de dossier
- Frais de dossier : Ce sont les frais administratifs liés à l’étude et à la mise en place de votre nouveau prêt regroupé. L’établissement prêteur peut facturer des frais correspondant à l’étude et à la mise en place du nouveau financement. Leur montant est précisé dans la proposition et intégré au calcul du TAEG lorsqu’ils conditionnent l’obtention du prêt.
Frais de courtage
- Frais de courtage : Les honoraires du courtier rémunèrent l’analyse du dossier, la recherche d’une solution et l’accompagnement jusqu’à la réalisation de l’opération. Leur montant doit être communiqué avant la conclusion du financement. Aucun versement ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
- Découvrez plus précisément le rôle du courtier en rachat de crédit.
Frais liés à la garantie hypothécaire
- Frais de garantie hypothécaire : Ces frais sont liés à l’établissement de la garantie hypothécaire sur le bien immobilier. Ils peuvent représenter environ 1 % du montant.
Le coût de l’assurance emprunteur
Selon l’établissement, l’âge des emprunteurs et les caractéristiques du financement, une assurance emprunteur peut être demandée. Son coût doit être intégré dans la comparaison globale des propositions.
Quels sont les risques du rachat de crédit hypothécaire ?
La garantie hypothécaire porte directement sur un bien immobilier. En cas d’impayés persistants et après les procédures prévues, le prêteur peut demander la saisie et la vente du bien afin de récupérer les sommes dues.
Avant de s’engager, il est donc essentiel de vérifier :
- la capacité à supporter la nouvelle mensualité ;
- le coût total de l’opération ;
- la durée supplémentaire de remboursement ;
- le montant des différents frais ;
- les conséquences de l’hypothèque sur le patrimoine.
Le rachat de crédit hypothécaire doit apporter une solution cohérente avec la situation et les objectifs du foyer, et pas uniquement une mensualité moins élevée.
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Chaque demande reste soumise à l’étude de la solvabilité des emprunteurs, aux critères du partenaire sollicité et à son acceptation définitive.
Notre rôle de courtier en rachat de crédit hypothécaire consiste à vous accompagner dans la préparation du dossier, à identifier les solutions accessibles et à vous aider à comparer leurs caractéristiques avant votre engagement.
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